10月28日，云南中豪置业有限责任公司在俊发新螺蛳湾国际商贸城市场张贴了商铺租赁协议签订公告，公告上显示，新螺蛳湾一期市场商铺，原承租人自愿继续承租的，维持“五年一签、五年一交”的租金支付方式，在2025年11月5日-11月12日办理续约手续，未按时办理的，不再享有同等条件下的优先承租权。

对此，一些商户表示，在当前经济环境下，一次性缴纳5年租金会占用大量流动资金，对商户来说是沉重的负担。关于这一租金政策，再次引发了市场关注。

问题一

为什么要一次性收取5年租金？

“我们接手时，市场的钱已被收到2020年。”俊发·新螺蛳湾负责人介绍，新螺蛳湾项目最初由中豪集团开发，早在项目开发初期，便已陷入债务危机。

“五年一收”是螺蛳湾市场自2009年开市以来的一贯模式。较为棘手的是，原运营方在中豪集团时期，在2010年、2012年提前收取了未来10年的租金，其中第二轮租金更是提前了9年收取，并且将收到的租金全部挪作他用没有归还金融债，致使螺蛳湾出现了系统性的金融风险。

2017年，俊发集团以464亿承债式收购螺蛳湾以来，累计投入资金297亿元，因前期租金已被收取至2020年底，俊发连续三年无租可收。累计投入资金中俊发自有资金占206亿元，后期从螺蛳湾只收取了91亿元租金，这些资金全部用于偿还金融机构债务、历史欠税、规费及施工单位欠款等，不断在为原中豪集团补亏。再此“窘境”下，俊发仍投入了7亿元专项资金用于商贸城硬件环境整体提升，试图修复商户信心。

记者了解到，此次“五年一收租”的政策，并非俊发集团单方面决定，而是“重组协议”生效提出的明确要求。重组协议的生效条件是本次收取的租金其中70%用于偿还债务，剩余30%资金用于缴纳税款和保障市场的基本运营。俊发在此轮租金收取中“不带走一分钱”。

如今，70%的新收租金将定向偿还历史债务的硬性条款，将俊发推入两难：若不执行，资产面临分割拍卖；若执行，商户短期资金压力陡增。

问题二

一次性支付5年租金，商户的权益如何保障？

据了解，商户们普遍存在一种担忧：一次性支付了5年租金，万一俊发在这期间出现了问题，自己的权益将无法保障。

2022年以来，因房地产市场大幅下行，俊发也未能幸免，发生暴雷，螺蛳湾部分商铺被金融机构查封，以及公司账户被冻结。过去一年多以来，在各级党委政府的关心和支持下，俊发集团创始人李俊带领团队积极和以民生银行作为主席行、信达资产作为副主席行的十余家金融机构进行了数十次的谈判，最终民生银行、信达资产总部就螺蛳湾的留债展期方案已达成共识，螺蛳湾整体债务展期 15～20 年。让螺蛳湾的商户有一个长期稳定的经营环境，也能将商铺和账户的查封、冻结解除。

10月22日，一场汇聚了行业巨头的战略合作签约仪式在俊发·新螺蛳湾中心湖办公区落下帷幕。欧力士集团、民生银行昆明分行、中国东方资产、俊发集团与龙湖集团的齐聚，标志着这家曾经面临困境的商业巨擘，正以前所未有的合力，开启一场彻底的重塑与新生。这一积极信号的传递，也是市场方给商户们的一个定心丸。

同时，俊发表示，重组协议的生效条件是本次收取的租金其中70%用于偿还债务，剩余30％资金将用于缴纳税款和保障市场的基本运营，俊发拿不走一分钱。若租金无法按时收缴，重组工作无法启动，市场将面临分割处置的风险。

问题三

5年租金占用流动资金，商户经济压力大，怎么办？

面对商户“一次性缴五年租金”的焦虑，新螺蛳湾联手五家银行抛出解题公式——商户首付20%，剩余部分可申请5年期贷款，年化利率低至3%。以100万租金为例，通过租金贷，首付20万元后，贷款80万元，相当于只需要缴纳一年的租金，后续按月支付租金，首期利息2000元，五年平均每月利息1042元。

商户每月实际支付的租金负担，仅相当于此前按月支付的租金水平。

同时，新螺蛳湾相关负责人介绍，本次租金收取将严格遵循市场化、法治化原则，依法依规按合同约定执行，商户享有优先续租权，并可自主选择是否续租，不存在任何强制行为。

问题四

偿还历史债务的责任，是否该由商户承担？

截至目前，俊发已累计投入7亿元用于市场硬件改造与服务升级，同时打造“滇忆465”商文旅地标项目，成为“省级夜间消费聚集区”。

业内人士指出，租金政策本质是“以时间换空间”：通过债务重组为市场争取长期稳定的经营环境，而商户的阶段性资金支出将与未来5年成本锁定、平台能级提升形成对冲。当前，新螺蛳湾商户与运营方已形成深度绑定关系——市场稳定是商户发展的根基，商户留存则是资产价值的关键支撑。

若租金无法按时收缴，重组工作无法启动，市场将面临分割处置的风险。在这个关键节点，商户与运营方更像是一个命运共同体，一荣俱荣，一损俱损。 

从“承接历史包袱”到“探索转型突围”，新螺蛳湾的租金收缴不仅是债务化解的突破口，更是检验多方共识的试金石。如何在市场化、法治化框架下平衡短期阵痛与长期利益，将成为这座西南商贸巨舰穿越周期、重焕生机的核心命题。